我都一违法建筑，你还跟我征房产税与土地使用税，讲不讲道理啊，这是一般人所认识的，但是从税法的角度，房屋是不是必然有产权证为支持才是纳税的前提条件呢，比如暂时未办理，比如可能会转正的房产。

 

最近小编看到一个稽查的事例，是几年前的一个报道，关于有争议未办理产权证的房屋的房产税与土地使用税的问题，如果是你，该何去何从呢，且看详细说来 !

 

 

2008 年 11 月 11 日报道，广州地税第二稽查局日前在对广州市某公司进行税务检查时发现，该公司分别位于广州市越秀区、白云区和番禺区的三块土地及一处商品房，一直未缴纳房产税和土地使用税。企业表示，这些房产和土地由于一些商业纠纷尚未处理完毕，一直都不能办理产权，而且也基本处于闲置状态，所以企业以为是暂时不用缴纳相关税费。

 

经过稽查人员的调查取证，证实这些土地和房产虽未办产权，但使用权确实属于该公司，根据《房产税暂行条例》有关规定：房产税应由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。同时，税法还规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

 

 

从法规依据参照说开来

 

(1)《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

 

 

(2) 国家税务局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》的通知 ( 国税地字 [1989]第 140 号 ) 规定，纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。

 

(3)《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》( 国税地字 (1998)15 号 )规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用权纳税，土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。关于免税单位自用的土地的解释：事业单位自用的土地，是指这些单位本身的业务用地等，以上单位的生产、营业用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税。

 

 

从各地地方税务机关的一些解答中，小编看到的是认为，对于没有产权的，即不管是争议还是违建房，采用的理由是产权未确定，由房产的具体使用人或代管人缴纳。本人想说的是，如果你的违章建筑计入了固定资产内，那是比较容易发现的，如果是通过长期待摊费用或费用化处理的，所谓的房产也有不被发现的可能，关键看是否“坦白”了。

 

对于土地使用税，小可认为，可能稍复杂一点，如学校用的是划拨地，但悄悄的建了一个二层小楼在校园里，搞点文体活动及出租挣点小外块。当时也可能一下子将使用权全卖了，相当于永续的使用权，不是简单的出租，这时购买单位参照上段描述理解需缴纳房产税 ( 按照花的钱计算 )。那土地使用税，照理分析，学校本身教育业务用房不缴纳土地使用税，但是这块由于是用于商业了，因此应有人缴纳。学校用于非免税业务的土地，应自己计算缴纳土地使用税，即土地使用税并不考虑划拨地还是出让地的性质。但是对于房产税而言，划拨地由于未实际支付取得的成本，因此不需要视同作价计入房产原值计算房产税。小编特别关注，此时由于土地权属清楚，应由学校计算缴纳土地使用税，而不是具体的使用单位，因为使用单位根本无法取得土地使用权，这里没有争议。

 

注 1：《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》( 财税地字 [1986] 第 008 号 ) 规定：企业办的各类学校，医院，托儿所，幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。

 

注 2：《财政部、国家税务总局关于教育税收政策的通知》( 财税 [2004]39 号 ) 规定：对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。