合作建房，难得的精彩 ( 上 )
Posted by 第三只眼 | 2015-10-16 |关于合作建房，网络上及书上有好些个案例，小编也努力学习，从自己的角度梳理一下合作建房的出地方的涉税处理，这是没有教科书的规定的，全是自己的理解加上咨询相关的同志们的成果。
唉 ! 说来话长，认识这几个字是很久远的事了，小编之前未深入关注过此类案例，对此基本处于朦胧的感觉当中。受到折磨之后，小编开始挑灯夜战，读了多位重量级大侠的书，寻寻觅觅了 N 多网页，终有疑惑不解，最后索性与老樊、老陈等电话交流。在此“不吝赐教”，将个人所理解的东西与大家分享，以让同行中人多点时间看看电影，喝喝摩卡，幸福点儿就算俺没白忙活。当然也有点纸上谈兵了，因为没有实践操作只是查阅加理解而成 !
但也强烈建议，无论是大师还是刚出道的同仁，莫太大口一张，就下结论的说法、著书立传，哈哈，误导了多少有为青年啊，不知就不知，不明确就不明确。
什么是合作建房
广义的合作建房，是指只要几方一块投资盖房子，无论是分钱、分房，无论是否成立独立的法人项目公司，都是合作建房。但是为何税收上对于合作建房还要进行明确呢，说白了，就是避开房地转移过程中的税费成本，从实质性出发，认同为税收上自建的部分，是不涉及转移税收成本的，而只对于交换的部分，考虑税收成本。因此对于合作建房单独开辟通道，这也是行为倒逼税法规定。而纳税人也往往希望通过合作建房减少不必要的涉税成本，延缓与减少不必要的支出。
如果要达到上述的目的，则合作建房的认定在形式上要满足既定的条件，但这也要看不同税种的对应处理，而非统一的标准。承上，如下的理解当中，主要目的还是考虑合作建房分房情形。而如果不是以上述情形为目的，那也别掺和叫税收上“合作建房”的事了。
以下不旁征博引，引用什么最高法的东东了，直接上菜 !
合作建房 - 不成立项目公司分房之营业税
· 合作建房前提：必须双方共同“立项”，任何只一方立项的，每个环节多被视同交易处理，目的很难达到了。
· 在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。
· 如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
合作建房 - 不成立项目公司分房之营业税
分房环节视为自建行为产权归属登记，不属于营业税视同销售等应税的情形。
合作建房 - 不成立项目公司分房之土地增值税
· 财税 [1995]48 号规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
·难道上述规定仅限于分房时？鲜有地方奇怪的认为象营业税一样 ( 穗地税函 [2012]198 号 )，土地换房屋要计算土地增值税税，其实 48 号文件是说的一个整体，重庆的渝地税发 [2011]221号就非常有代表性的明确。
合作建房 - 不成立项目公司分房之契税
· 财税 [2000]14 号规定，甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。财税 [2004]91 号进一步强调了征的计税依据。
合作建房- 不成立项目公司分房之土地使用税、房产税
合作建房- 不成立项目公司分房之印花税
合作建房 - 不成立项目公司分房之企业所得税
· 国税发 [2009]31 号第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
· 第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
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