营业税的差异，还是会继续，营改增就要来了，但是对于旧的房产如何过渡，仍可能延续旧政策处理，对于未建成的工程购入，建成房屋再转让，能否适用现在的营业税差额计算营业额呢。

 

营改增之后，或许这个问题会得到解决，因为营业税的税率低，再让各位差额，这不能轻易松口的，与同事讨论之后，梳理了一个各地的理解及自己的理解，供各位探讨。

 

 

单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

 

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

 

向左还是向右，可能更多是站在保卫税源的角度

 

辽地税发 [2005]15 号曾规定适用财税 [2003]16 号中的差额的单位，不包括从事房地产开发业务的公司，因为房地产开发企业其主要业务是经营土地和房屋开发，不同于其它单位不以转让房屋、土地盈利为目的，所以上款中“单位”不包括从事房地产开发业务的公司。不过辽宁省地方税务局公告 2011 年第 1 号已废止该条。

 

 

青地税发〔2003〕166 号：财税 [2003]16 号文中规定单位和个人销售其购置的不动产或土地使用权允许抵扣购置或受让原价后问题，怎样把握抵扣原则和抵扣价值？“购置的不动产”，是指单位和个人未参与建设，以直接购买获得产权方式取得的不动产。

 

 

南通地税有一个问答称公司转让其购置的在建工程建成后销售不动产，可以全部收入减去在建工程的购置原价后的余额为营业额，计缴营业税。

 

 

在此我们不讨论城市房地产管理办法之类的东东，只探讨一下税上的理解，房地产开发企业在土地上建商品房销售，没有差额一说，因为其购入的是土地，除非转让土地的情形。多有解释认为源自财税 [2003]16 号文件，不是购置，从土地变成房屋，扣除对象不是房屋，曾经广西还有一个文件说道这个事。

 

从土地变成在建工程转让，这里也不能用差额计算营业税，但从转让在建工程开具的销售不动产的发票，到再建成房屋销售不动产，似乎这里有可以差额理由一说，名字都叫不动产啊 ! 所以南通的这样的回复，对于纳税人有利，但小编认为可能这样的解释挺难得到税务机关普遍认同，更多的是对于房地产企业要求按全额计算缴纳营业税。

 

当然，如果企业购入不动产，进行了装修，这种情形之下，不是一个如青岛解释的一样，参与建设的意思，哪个公司买入房产，谁不打理一下顺眼点呢，所以这个是有扩展性的。

 

所以小编认为这种情形，争取一下也无妨，税务机关都有不同的认识，何况纳税人呢？