房地产开发企业预征的土地增值税，如果涉及退房红冲的收入，是否可以冲抵当期或之后期的预售收入基数，纳税人的预征土地增值税的税率是否可以自行评估选择，以有利于所得税缴纳的平衡。更加之对销售与退货涉税行为的探讨。

 

小编最近关注一个话题，房地产开发企业预售商品房的收入，在计算预征土地增值税时，如 2012 年销售 1 亿元，2013 年因质量问题被迫退 1000 万元，2014 年销售 500 万元。2012年是按 1 亿元计算的预征土地增值税，2013 年没有收入，那 2014 年的部分，能否用 2013年的退款冲抵，不需要预征呢？

 

比如有的人士认为，我预征土地增值税是按销售签合同，即根据每个房子进行的，如果你退房了，那等到清算再说吧，但是清算如果走退税程序，估计还得有个心理准备，这可不是很简单的程序上的事。

 

 

我们可以先来看看税法中的起源说法，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》( 财税字 [1995] 第 48 号 ) 对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补。

 

如上，如果从收入的角度，多是指净收入，而非一个合同一个房子的算，这又不是象印花税一样的行为税，是一个整体的概念才合情理与习惯性的表述。如上有人可能又说了，退房了，那你应该去办理退税，而不是冲减之后的预售收入，跟之后的收入有什么关系呢。但是如果走退，小编认为，还真没有好的套路去摆，预征本来就是框的数，不是归属于之前独立周期或项目计算的数据，因此这一招应是行不通。

 

结合企业的会计处理，多有企业预征土地增值税是挂“应交税费”借方科目，因此如果预售收入本身就有冲减，那相应调整也是顺的。

 

预征率，俺可以提高点交吗

 

可能有人会问了，这不傻吗，钱在自己口袋里多好，能少缴就少缴，但是在税上，可能需要从长考虑，比如，前期预征的土地增值税少，因此在一些情形之下，所得税就相对多，如果土地增值税清算年度一下子缴了 N 多，当年导致亏损，尽管当前的政策规定可以在项目期内按收入比例分摊土地增值税，并重新计算各年度的所得税金额，但是这个问题，有退税之困的可能，也有政策上是否可以不限年度的追溯调整争议，如有人言，要先符合征管法的某某追溯期，小编倒是认为，对于纳税人有利的，可以遵照具体的法规，不受年限的限制。具体的内容请查阅国家税务总局公告 2010 年第 29 号《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》。

 

 

房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行 2% 至 8% 的幅度预征率。

 

(1) 对预计增值率小于等于 50%，以及大于 50%、小于等于 100% 的房地产开发项目，分别保持现行的土地增值税差别化预征率 2%、3% 不变；

 

(2) 对预计增值率大于 100%、小于等于 200% 的房地产开发项目，按照销售收入的 5% 预征土地增值税；

 

(3) 对预计增值率大于 200% 的房地产开发项目，按照销售收入的 8% 预征土地增值税；

 

(4) 对容积率小于 1.0 的房地产开发项目，最低按照销售收入的 5% 预征土地增值税。

 

 

这个问题有点偏门了，如某人说，你看啊，你卖了房产，对方又退了，为什么要退？符合退的理由吗，拿合同我看看，没有写明的，为了堵塞税收漏洞，不允许退房 ! 你退也行，那就按再销售处理吧 !

 

其实小编之前还真未深入的思考过诸如货物退货的一说，如国税函 [2008]875 号文件提到，企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。你看啊，人家只提了质量、品种不符合要求，才是退回，相当于交易未完成，现在的东西，质量刚刚的，你没有理由退啊 ! 小编有点无语，俺是这样理解的，退货本身是基于原来销售的作废，理由不是关键，即按原来的交易条件返回处理，其间可能也有罚款之类，销售方取回的还是原来自己产的东西，并非购买方从第三方买的东西，进行同类的归还，只要企业之间处理好增值税票据之类就可以了。

 

如果没有上述的认定，那真将是天下无红字，即购买方直接按销售原价买回吧 ! 所以，尽管这种变通的方法有人在做，但毕竟不宜大张其鼓的吆喝，更多的人还是习惯性的进行传统的处理，即办理红字专用发票通知单的方式，这样对哪一方都好解决账务上的处理。不过，总局正在计划取消取得开具红字专用发票通知单的审批程序，是个好事。